Το κόστος είναι ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου μιας συναλλαγής αστικού δικαίου. Ποια είναι τα σημάδια του; Πώς ταξινομούνται οι αξίες; Για ποιο σκοπό στην επιχείρηση ή στον κλάδο ακινήτων υπολογίζονται οι σχετικοί δείκτες και με ποιες μεθόδους;
Τι είναι "κόστος" και "εκτίμηση"
Πριν εξετάσουμε τους τύπους αξίας και τους συνοδευτικούς λόγους για την ταξινόμησή της, ας προσδιορίσουμε τι είναι. Υπάρχουν πολλά κριτήρια που θα επέτρεπαν να του δοθεί ένα ξεκάθαρο χαρακτηριστικό μεταξύ των παγκόσμιων και των Ρώσων οικονομολόγων. Μεταξύ των πιο δημοφιλών είναι αυτό: το κόστος είναι ένα χρηματικό ποσό που τίθεται ως προϋπόθεση μιας συναλλαγής στη διαδικασία αλληλεπίδρασης των υποκειμένων των σχέσεων αστικού δικαίου την αναμενόμενη στιγμή της μεταβίβασης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ή άλλων μηχανισμών για τη χρήση ενός αντικειμένου. Με τη σειρά του, η έννοια της «αξιολόγησης» συνδέεται με τον μηχανισμό για τον προσδιορισμό του εν λόγω ποσού.
Πτυχές αξιολόγησης
Αντικείμενα αξιολόγησης μπορεί να είναι ακίνητα, υπηρεσίες, μεταφορές, οικιακά είδη, πνευματική ιδιοκτησία - όλα όσα προβλέπονται από το αστικό δίκαιο ως πιθανό αντικείμενο συναλλαγών που αφορούν φυσικά και νομικά πρόσωπα. Η διαδικασία για τον προσδιορισμό της χρηματικής αξίας,η μεταβίβαση των οποίων από ένα αντικείμενο έννομων σχέσεων σε άλλο αποτελεί τη βάση για τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, πραγματοποιείται με μεθόδους που αναγνωρίζονται και από τα δύο μέρη. Μπορούν επίσης να προσφέρονται από τρίτους, αλλά υπόκεινται σε συμφωνία με τους κύριους συμμετέχοντες στη συναλλαγή.
Αυτοί ή άλλοι τύποι αξίας αγαθών, περιουσιακών στοιχείων ή υπηρεσιών μπορούν να καθοριστούν, ανάλογα με τη φύση των νομικών σχέσεων, κατόπιν αιτήματος των μερών ή βάσει νομικών απαιτήσεων. Έτσι, για παράδειγμα, στις συναλλαγές ακινήτων, η χρήση εκτιμητών είναι σε πολλές περιπτώσεις υποχρεωτική για την εγγραφή ιδιοκτησίας.
Προσεγγίσεις αξιολόγησης
Η αξιολόγηση, καθώς και, για παράδειγμα, ο προσδιορισμός του τύπου της αξίας, μπορεί να πραγματοποιηθεί στο πλαίσιο διαφόρων προσεγγίσεων. Στη ρωσική επιχειρηματική πρακτική, υπάρχουν τρεις κύριες: κερδοφόρα, συγκριτική και δαπανηρή. Σκεφτείτε την ουσία τους.
Μοντέλο εισοδήματος περιλαμβάνει τη χρήση μεθόδων που βασίζονται στον υπολογισμό των εκτιμώμενων εσόδων από την πιθανή χρήση του νέου ιδιοκτήτη του αντικειμένου αξιολόγησης - για παράδειγμα, ενοικίαση. Το συγκριτικό μοντέλο περιλαμβάνει τη μελέτη αριθμών που χαρακτηρίζουν τους τύπους αξίας ιδιοκτησίας ορισμένων αντικειμένων, με δείκτες άλλων που είναι πολύ παρόμοιοι σε βασικούς όρους. Για παράδειγμα, ένας εκτιμητής, όταν προσδιορίζει τον κατάλληλο νομισματικό δείκτη για ένα διαμέρισμα, κατά κανόνα μελετά τις υπάρχουσες προτάσεις για την αγορά ακινήτων. Στο πλαίσιο του μοντέλου κόστους υπολογίζονται πιθανά έξοδα που είναι απαραίτητα για τη διατήρηση του αντικειμένου σε σωστή λειτουργική κατάσταση. Αν ένα,Ας υποθέσουμε ότι ένα άτομο αγοράζει ένα τρακτέρ, τότε ο εκτιμητής που προσέλαβε πρέπει να λάβει υπόψη το πιθανό κόστος που σχετίζεται με την επισκευή εξοπλισμού κατά τον προσδιορισμό του κόστους αυτού του τύπου μεταφοράς.
Αποτέλεσμα εκτίμησης αξίας
Μόλις αναλυθούν οι τύποι των αξιών των ακινήτων και δοθεί η κατάλληλη αποτίμηση, το αποτέλεσμα μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως οδηγός για τον προσδιορισμό της τελικής τιμής της συναλλαγής. Ή για άλλους σκοπούς - για παράδειγμα, κατά τη σύναψη ασφαλιστικής σύμβασης, την παροχή δανείου, την πώληση μιας μετοχής κ.λπ. Ας εξετάσουμε ποια είδη αξίας διακρίνονται στην αξιολόγηση διαφόρων αντικειμένων από Ρώσους ειδικούς. Και επίσης πώς οι σχετικές πληροφορίες μπορούν να χρησιμοποιηθούν στην πράξη.
Ταξινόμηση αξίας
Ποιοι τύποι αξίας ενός συγκεκριμένου αντικειμένου αξιολόγησης διακρίνονται από τους σύγχρονους ειδικούς; Υπάρχουν πολλά κριτήρια ταξινόμησης εδώ. Εξετάστε ένα από τα πιο κοινά μοντέλα μεταξύ των Ρώσων οικονομολόγων.
Περιλαμβάνει, ειδικότερα, την αγοραία αξία. Πρόκειται για την τιμή, η αξία της οποίας καθορίζεται τη στιγμή της αποτίμησης του αντικειμένου, υπό την προϋπόθεση ότι πρόκειται να πωληθεί σε ανταγωνιστικό τμήμα. Δηλαδή, οι προϋποθέσεις για τον προσδιορισμό του σωστού κόστους είναι η διαθεσιμότητα δημόσιας πληροφόρησης σχετικά με τις αρχές της τιμολόγησης των προϊόντων, η απουσία σημαντικών εξωτερικών (ρυθμιστικών) παραγόντων που επηρεάζουν την τιμή.
Υπάρχει μια επενδυτική αξία στο υπό εξέταση μοντέλο. Οι δείκτες του προσδιορίζονται για να παρέχουν πληροφορίες σε άτομα που ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ένα συγκεκριμένο αντικείμενο. Σε ορισμένες περιπτώσειςη επενδυτική αξία μπορεί να ταιριάζει με την αγοραία αξία. Δεν είναι όμως πάντα έτσι. Μερικές φορές, ταυτόχρονα με την επενδυτική αξία, υπολογίζεται και η ρευστοποιήσιμη αξία του αντικειμένου. Η αξία του εκφράζει το πιθανό ποσό των πιθανών εσόδων κατά τη μεταπώληση του αντικειμένου της συναλλαγής.
Υπάρχει κτηματολογική αξία. Σκοπός της ίδρυσής του είναι η εγγραφή ενός αντικειμένου σε ένα συγκεκριμένο μητρώο κράτους ή κλάδου με την επακόλουθη χρήση πληροφοριών από τις σχετικές δηλώσεις. Κατά κανόνα, σε αυτή την περίπτωση μιλάμε για τον υπολογισμό των φόρων. Η κτηματολογική αξία είναι συνήθως χαμηλότερη από την αγοραία αξία όταν πρόκειται για ακίνητη περιουσία ή περίπου ίση με αυτήν.
Υπάρχει επίσης κάτι όπως η ασφαλιστική αξία. Περιλαμβάνει τον υπολογισμό του ποσού των πληρωμών στο πλαίσιο της ασφαλιστικής σύμβασης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το κόστος αντικατάστασης του αντικειμένου υπολογίζεται επίσης ταυτόχρονα με αυτό. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, εάν η σχετική συμφωνία με την ασφαλιστική εταιρεία δεν συνεπάγεται χρηματική αποζημίωση, αλλά επαναφορά του αντικειμένου στην αρχική του λειτουργική κατάσταση σε περίπτωση βλάβης ή βλάβης.
Έτσι, εξετάσαμε 4 τύπους αξίας που είναι πιο συνηθισμένοι στη ρωσική οικονομική σχολή, καθώς και αρκετούς συμπληρωματικούς. Αυτή η λίστα, φυσικά, δεν είναι εξαντλητική. Υπάρχουν ιδιωτικοί τύποι αγοραίας αξίας, καθώς και επενδυτικοί ή κτηματολογικοί, που σχετίζονται με τα χαρακτηριστικά αντικειμένων με διαφορετικό, ως επιλογή, νομικό καθεστώς. Τώρα ας προχωρήσουμε στη μελέτη της ουσίας των αντικειμένων σε σχέση με τα οποία υπολογίζεται η αντίστοιχη παράμετρος σεπτυχή πρακτικής σημασίας.
Αξιολόγηση επιχείρησης
Φυσικά, υπάρχουν πολλοί συγκεκριμένοι τύποι αντικειμένων σε σχέση με τους οποίους προσδιορίζεται η τιμή. Μεταξύ των πιο συχνά συναντώμενων στη ρωσική επιχειρηματική πρακτική είναι οι επιχειρήσεις και τα ακίνητα. Στην πρώτη περίπτωση, αξιολογούνται τα συνολικά περιουσιακά στοιχεία των επιχειρήσεων, οι αρχές διαχείρισης και οι δραστηριότητες που παράγουν κέρδη. Πριν μελετήσετε τους τύπους εταιρικής αξίας, θα είναι χρήσιμο να προσδιορίσετε τους στόχους που αντιμετωπίζει το υποκείμενο της αντίστοιχης αξιολόγησης.
Γιατί να εκτιμάς την επιχείρηση; Η πρώτη επιλογή εδώ είναι οι προοπτικές για την πώληση της επιχείρησης. Ο ιδιοκτήτης της εταιρείας μπορεί να αποφασίσει να αναλάβει μια άλλη επιχείρηση, αλλά πρώτα είναι επωφελές να μεταβιβάσει την τρέχουσα στα χέρια άλλου ιδιοκτήτη. Επίσης, μπορεί να πραγματοποιηθεί επιχειρηματική αξιολόγηση για τη βελτίωση της ποιότητας της διαχείρισης της εταιρείας, για τον εντοπισμό πιθανών ελλείψεων στο σύστημα διαχείρισης. Μια άλλη επιλογή είναι να προσελκύσει την προσοχή των επενδυτών σε περίπτωση που δεν υπάρχει αρκετό κεφάλαιο κίνησης ή η εταιρεία έχει θέσει ως στόχο να επεκτείνει την αγορά, με αποτέλεσμα να υπάρχει ανάγκη για πρόσθετα κεφάλαια. Η αποτίμηση της επιχείρησης μπορεί να πραγματοποιηθεί κατά την υποβολή αίτησης για δάνειο - είναι αυτή που, κατά κανόνα, χρησιμεύει ως κατευθυντήρια γραμμή για τη λήψη απόφασης σχετικά με την έκδοση δανείου από μια τράπεζα.
Αξίες Επιχείρησης
Τι τύποι αξίας εμπλέκονται στην αποτίμηση των επιχειρήσεων; Ποιες αρχές χρησιμοποιούνται συχνότερα εδώ; Οι κύριοι τύποι αξίας που ισχύουν σε σχέση με την αποτίμηση της επιχείρησης είναι η αγορά και η επένδυση. Σύμφωνα με ορισμένους ειδικούς, εξετάζοντας τη δυνατότητα αγοράς μιας επιχείρησης,καλό είναι ο σύντροφος να επικεντρωθεί στη δεύτερη κατεύθυνση στην ανάλυση των σχετικών προοπτικών. Δεδομένου ότι μια τυπική «αγοραία» τιμή για μια επιχείρηση είναι ένας δείκτης που δεν μιλά πάντα με σαφήνεια για τις αναπτυξιακές δυνατότητες μιας επιχείρησης. Αλλά αν μιλάμε για την αναγνώρισή του, τότε οι βασικές αρχές για τον υπολογισμό των απαραίτητων αριθμών μπορούν να βασιστούν σε:
- σε σύγκριση των διαθέσιμων δεικτών με τους τυπικούς για άλλους συμμετέχοντες στην αγορά, - σχετικά με τη μελέτη των ανταγωνιστικών πλεονεκτημάτων της επιχείρησης;
- σχετικά με το υποκειμενικό όραμα των ειδικών που κάνουν την αξιολόγηση·
- στη μελέτη της επιρροής εξωτερικών παραγόντων.
Όταν πρόκειται για τον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας μιας επιχείρησης, μπορούν να ισχύουν οι ίδιες αρχές, αλλά εκτός από αυτές, επιτρέπεται επίσης η χρήση πολλών άλλων:
- μοντελοποίηση της συμπεριφοράς υποκειμένων που εμπλέκονται στην επιχείρηση (επιρροή παραγόντων), - υπολογισμός κερδοφορίας (αύξηση της αγοραίας αξίας με την πάροδο του χρόνου).
Οι ειδικοί δείκτες κόστους μπορεί να ικανοποιήσουν έναν δυνητικό αγοραστή ή επενδυτή, ανάλογα με το εκτιμώμενο μέγεθος της επένδυσης στην επιχείρηση και τις προοπτικές αποπληρωμής τους. Σε πολλές περιπτώσεις, οι επενδύσεις μπορεί να είναι πιστωτικής προέλευσης. Η αξία του πιθανού κέρδους όχι μόνο θα πρέπει να είναι διαφορετική από το μηδέν, αλλά και να διασφαλίζει την καταβολή των τόκων στην τράπεζα. Πρόσθετες οδηγίες στη λήψη αποφάσεων για τους επενδυτές, εκτός από δείκτες που αντικατοπτρίζουν την αγορά και την επενδυτική αξία της επιχείρησης, μπορούν να είναι:
- η αναμενόμενη βιωσιμότητα της επιχείρησης (η ικανότητα ναδημιουργία εισοδήματος με την πάροδο του χρόνου);
- συσχέτιση των περιόδων απόσβεσης με ανταγωνιστικές επιχειρήσεις (ίσως είναι πιο κερδοφόρο για έναν επενδυτή να επενδύσει σε άλλη εταιρεία και για έναν αγοραστή - να την αποκτήσει);
- επίπεδο εμπιστοσύνης μεταξύ συνεργατών.
Τα παραπάνω κριτήρια μπορεί να είναι αρκετά υποκειμενικά. Επομένως, στην επιχειρηματική πρακτική, η αγοραία και η επενδυτική αξία μιας επιχείρησης είναι παράμετροι, αν και σημαντικές, αλλά όχι πάντα μεταξύ των βασικών.
Ένας άλλος πιθανός παράγοντας είναι το κόστος των τύπων εργασίας που σχετίζονται με την αξιολόγηση μιας επιχείρησης για επένδυση ή πιθανή αγορά. Εάν η μελέτη της επιχείρησης μπορεί να συνοδεύεται από σημαντικές επενδύσεις που δεν συνεπάγονται πραγματικό κέρδος (για παράδειγμα, επικοινωνία με εξωτερικούς εμπειρογνώμονες, ελεγκτές και αναλυτές), τότε είναι πιθανό ότι ο επενδυτής ή ο δυνητικός αγοραστής της επιχείρησης θα προτιμήσει να μην ασχοληθεί με μια συγκεκριμένη εταιρεία.
Αξιολόγηση Ακινήτων
Θα είναι χρήσιμο να μελετήσουμε ποια είναι τα είδη της αξίας των ακινήτων, καθώς και ποιες προσεγγίσεις εφαρμόζονται για την αποτίμησή της. Πρώτα όμως, όπως και στην περίπτωση των επιχειρήσεων, ας ορίσουμε τους στόχους που επιδιώκουν οι συμμετέχοντες σε συναλλαγές αστικού δικαίου του αντίστοιχου τύπου. Η ανάγκη μελέτης των ειδών αξίας ακινήτων, καθώς και η προσφυγή στις υπηρεσίες εκτιμητή, προκύπτει στις εξής βασικές περιπτώσεις:
- υπάρχει συναλλαγή για την πώληση διαμερίσματος, γραφείου, άλλου κτιρίου ή χώρων, - τα περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας αξιολογούνται;
- το μέγεθος της φορολογητέας βάσης καθορίζεται από την άποψη της ιδιοκτησίαςχρεώσεις.
Φυσικά, στην πράξη μπορεί να υπάρχουν περισσότεροι λόγοι για την εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, σε ορισμένες περιπτώσεις καθίσταται απαραίτητος ο καθορισμός των τύπων εκτιμώμενων δαπανών εκτός από τις βασικές διαδικασίες. Ή - ως επιλογή - να αξιολογήσει την ακίνητη περιουσία προκειμένου να τη μεταφέρει στις ανάγκες του κράτους.
Αξιολογήσεις Ακινήτων
Σημειώσαμε παραπάνω ότι οι κύριοι τύποι εταιρικής αξίας είναι η αγορά και οι επενδύσεις. Όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, μπορούν να εξεταστούν οι ίδιες παράμετροι, αλλά, κατά κανόνα, προστίθενται και ορισμένες άλλες. Δηλαδή - η κτηματολογική και ασφαλιστική αξία του αντικειμένου. Σε ορισμένες περιπτώσεις καθορίζεται και εκκαθάριση. Έχουμε ήδη εξετάσει τα χαρακτηριστικά προσδιορισμού της αγοραίας και της επενδυτικής αξίας παραπάνω. Στην περίπτωση της ακίνητης περιουσίας, οι γενικές αρχές και μέθοδοι είναι γενικά παρόμοιες σε μορφή με εκείνες που χρησιμοποιούνται στην αποτίμηση των επιχειρήσεων. Χρησιμοποιούνται μόνο όταν είναι πιο προσαρμοσμένα στις ιδιαιτερότητες της σχετικής αγοράς: ο "ανταγωνισμός" αντικαθίσταται από τον όρο "κατάσταση" (το επίπεδο επισκευής, τα υλικά φινιρίσματος και η ποιότητά του κ.λπ.), η "κερδοφορία" - από την αναμενόμενη " αυξάνεται".
Ας μελετήσουμε τώρα πώς υπολογίζονται τα στοιχεία για τις αξίες κτηματογράφησης, ασφάλισης και εκκαθάρισης. Όλα έχουν κάποιες ιδιαιτερότητες. Κάθε τύπος προσδιορισμένης αξίας από τις παρατιθέμενες χαρακτηρίζεται από χαρακτηριστικά όσον αφορά τις μεθόδους αποτίμησης. Σκεφτείτε τους.
Αν μιλάμε για την κτηματολογική αξία των ακινήτων, τότε ο εκτιμητής λαμβάνει ως βάση τη μεθοδολογίααντικατοπτρίζονται σε σχετικές νομοθετικές πηγές, συστάσεις του Υπουργείου Οικονομικών και άλλων υπηρεσιών που είναι αρμόδιες για την πρακτική χρήση των σχετικών πληροφοριών σχετικά με τη στέγαση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν κριτήρια ειδικά για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός αντικειμένου. Μπορούν να μελετηθούν διάφορα τεχνικά έγγραφα.
Εάν το καθήκον είναι να προσδιοριστεί η ασφαλιστική αξία της ακίνητης περιουσίας, τότε σε αυτήν την περίπτωση, κατά κανόνα, ο εκτιμητής καθοδηγείται κυρίως από μεθόδους της αγοράς, αλλά προσαρμόζεται για το πραγματικό περιεχόμενο της συναλλαγής πώλησης και αγοράς. Για παράδειγμα, εάν ένα άτομο αγοράσει ένα διαμέρισμα με υποθήκη, τότε μόνο το ποσό του δανείου μπορεί να συμπεριληφθεί στο κόστος ασφάλισης. Και σε αυτήν την περίπτωση, η αντίστοιχη βάση για τον υπολογισμό του ποσού βάσει της σύμβασης με τους ασφαλιστές μπορεί να είναι χαμηλότερη από ό,τι αν λαμβανόταν ως βάση η καθαρή αγοραία αξία του διαμερίσματος.
Το Η υποθήκη είναι ένα παράδειγμα τμήματος αγοράς όπου η αξία ρευστοποίησης ενός αντικειμένου μπορεί να είναι πρακτικά σημαντική για υποκείμενα συναλλαγών αστικού δικαίου. Εάν, για παράδειγμα, ένα άτομο ή οργανισμός δεν πληροί τις προϋποθέσεις για την αποπληρωμή ενός δανείου, η τράπεζα πιθανότατα θα αποφασίσει να πουλήσει το ενεχυρασμένο ακίνητο. Ακόμη και πριν από την υπογραφή μιας συμφωνίας για την επεξεργασία ενός δανείου, ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα μπορεί να επιθυμεί να αναλύσει τις προοπτικές για τη συνιστώσα ρευστοποίησης του έργου.
Σημειώστε, ωστόσο, ότι ορισμένοι ειδικοί θεωρούν ακατάλληλη τη χρήση του όρου "αξία ρευστοποίησης" σε σχέση με συναλλαγές ακινήτων κατά την αλληλεπίδραση με τράπεζες. Υπόθεσητο γεγονός ότι εξ ορισμού η σύμβαση υποθήκης δεν συνεπάγεται την υποχρεωτική μεταβίβαση του διαμερίσματος στην ιδιοκτησία της τράπεζας - είναι μόνο ένα μέτρο ασφάλειας για ένα δάνειο. Ενώ στην καθαρή της μορφή, η αξία ρευστοποίησης συνεπάγεται τον υπολογισμό της τιμής στην οποία ο ιδιοκτήτης ενός αντικειμένου (για παράδειγμα, μιας επιχείρησης) θα μπορεί να πουλήσει την περιουσία του (ας πούμε, λόγω πτώχευσης της επιχείρησης). Επομένως, ο εν λόγω όρος θα πρέπει να χρησιμοποιείται με προσοχή σε σχέση με την ακίνητη περιουσία.
Το κόστος είναι σταθερή τιμή;
Πολλοί σύγχρονοι οικονομολόγοι πιστεύουν ότι όχι. Εκτός φυσικά και αν μιλάμε για οικονομία της αγοράς, όπου υπάρχει χώρος για τον μηχανισμό της ελεύθερης τιμολόγησης με βάση την προσφορά και τη ζήτηση. Ανεξάρτητα από τους τύπους αξίας των αγαθών που μελετώνται, καθένα από αυτά είναι μια μεταβλητή αξία, μια κατά προσέγγιση οδηγία που μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα μέρη στη συναλλαγή σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Υπάρχουν, φυσικά, κλάδοι όπου η αστάθεια των σχετικών δεικτών είναι ελάχιστη - για παράδειγμα, τμήματα της αγοράς στα οποία κυριαρχούν οι κρατικές παραγγελίες. Αλλά αυτό είναι μάλλον μια εξαίρεση. Η ικανότητα πλοήγησης σε ένα μεταβαλλόμενο περιβάλλον κόστους είναι ένα από τα σημαντικότερα ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα κάθε σύγχρονης επιχείρησης.
